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物業(yè)糾紛案件九成因欠物業(yè)費

發(fā)布日期:[2014-01-06]     點(diǎn)擊率:

  近日,濟南市中級人民法院的調研分析報告顯示,濟南市法院受理的物業(yè)管理糾紛案件類(lèi)型中,物業(yè)管理公司起訴業(yè)主催繳物業(yè)管理費的案件占0.9713,成為所有案件中的“主力”。


  物業(yè)管理糾紛三年增兩倍


  “濟南市物業(yè)管理糾紛案件主要集中在市中、歷下、天橋、槐蔭、歷城和開(kāi)發(fā)區等中城區?!?日,市中院民一庭法官劉繼英說(shuō),近年來(lái),此類(lèi)案件大幅增加,2010年全市法院受理686件,2011年1175件,2012年1184件,2013年前三季度受理1211件,到2013年底總數約2000件。


  在受理的這類(lèi)案件中,物業(yè)管理公司起訴業(yè)主催繳物業(yè)管理費的案件平均比例占0.9713。2011年到2013年第三季度,天橋區法院受理的物業(yè)管理糾紛案件中,物業(yè)公司起訴業(yè)主催繳物業(yè)管理費的案件占0.9766之多。


  業(yè)主為啥不交物業(yè)費?“業(yè)主答辯中反映物業(yè)公司自身存在問(wèn)題的比較多,占總案件數的0.827?!眲⒗^英說(shuō),業(yè)主的抗辯理由集中在物業(yè)公司自身的服務(wù)質(zhì)量上,主要表現在物業(yè)服務(wù)意識不強、小區衛生環(huán)境較差、車(chē)位費收費過(guò)高等方面。


  物業(yè)公司勝訴率約九成


  “實(shí)際情況中,物業(yè)公司確實(shí)有服務(wù)不到位的情況,但是達到嚴重服務(wù)瑕疵的不多?!眲⒗^英說(shuō),如果只有少數業(yè)主提出問(wèn)題,而這個(gè)問(wèn)題不影響大多數業(yè)主,法院一般不認為是嚴重瑕疵。如果絕大多數業(yè)主都提出這個(gè)問(wèn)題,并提供有關(guān)證據,可以認為是嚴重瑕疵?!拔覀兎浅I髦?,不能因為個(gè)別業(yè)主影響全體?!?/p>


  劉繼英表示,也因為如此,在此類(lèi)案件中,物業(yè)公司勝訴率約為0.9。對這個(gè)數字,濟南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)張平分析,物業(yè)公司能有如此高的勝訴率,主要因為這類(lèi)案件多是物業(yè)公司催繳物業(yè)費,“如果其他方面的案件多一些,物業(yè)公司的勝訴率就不會(huì )這么高?!?/p>


  報告顯示,有些開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)的承諾無(wú)法兌現,造成業(yè)主將矛盾轉嫁到物業(yè)公司身上,例如業(yè)主所住房屋存在陽(yáng)臺、廚廁、窗戶(hù)滲水等質(zhì)量問(wèn)題,保修期內維修不及時(shí)或找不到維修單位等。該類(lèi)問(wèn)題占總案件數的0.106。


  “有的業(yè)主因此拖欠物業(yè)費三四年?!眲⒗^英說(shuō),這是業(yè)主把法律關(guān)系搞錯了,房屋質(zhì)量是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題,而物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商與業(yè)主間是兩個(gè)法律關(guān)系。


  業(yè)委會(huì )運轉不暢,也是導致糾紛的原因之一。據統計,目前濟南市共有物業(yè)管理小區900家左右,備案成立業(yè)委會(huì )的不到200家,業(yè)委會(huì )正常運作的不到80家。


  劉繼英認為,出現糾紛,開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主都有責任,“這三方面的責任大概各占三分之一”。開(kāi)發(fā)商交付的房屋質(zhì)量不合格,物業(yè)管理不善、服務(wù)不到位,也有時(shí)是少數業(yè)主不配合、不理解,造成矛盾。同時(shí),物業(yè)公司沒(méi)有執法權,而行政執法部門(mén)又會(huì )認為,這屬于小區內部問(wèn)題,應該歸物業(yè)公司管理,不作強制行政處罰。


  建議設立房屋質(zhì)保金專(zhuān)戶(hù)


  如何減少糾紛?劉繼英認為,首先物業(yè)公司應樹(shù)立正確的經(jīng)營(yíng)理念,提高服務(wù)質(zhì)量。另外,政府管理部門(mén)應該在建筑工程質(zhì)量監管等方面加大力度,除了做規劃,還要做好規劃核實(shí)。


  劉繼英還建議,要加強行政管理部門(mén)對物業(yè)服務(wù)公司的動(dòng)態(tài)管理,建立質(zhì)量跟蹤評估機制,提高物業(yè)公司的設立條件,嚴格審查公司資質(zhì),防止不符合相關(guān)資質(zhì)要求的物業(yè)公司進(jìn)入小區。對開(kāi)發(fā)商選擇前期物業(yè)公司進(jìn)行監管,杜絕那些不正當選擇與其有利益牽連關(guān)系的物業(yè)公司。建立物業(yè)服務(wù)的監督評估機制和信譽(yù)檔案制度,對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量定期進(jìn)行評級、存檔。


  此外,建議制訂地方性法規,強制開(kāi)發(fā)商在房管部門(mén)設立房屋質(zhì)量保證金專(zhuān)戶(hù),確保房屋在質(zhì)量保修期內及時(shí)維修。


  “要解決好社區的問(wèn)題,根本是實(shí)現業(yè)主自治?!睆埰椒治?,市民的公共服務(wù)意識目前還不成熟,社區里有公德心、具備與物業(yè)溝通技能并有精力的人少之又少,還需要一段時(shí)間培育。


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