一、財務(wù)會(huì )計管理的涵義

　　財務(wù)是指企業(yè)為達到既定目標所進(jìn)行的籌集資金和運用資金的活動(dòng)；在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，各類(lèi)管理服務(wù)費、特約代辦服務(wù)費、各種兼營(yíng)性的服務(wù)的收入和相應的開(kāi)支等，就構成了物業(yè)管理公司的資金運行；物業(yè)財務(wù)管理就是物業(yè)管理公司資金運行的管理，在資金運行過(guò)程中，包括整個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)出租、管理服務(wù)收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配；要按照政府有關(guān)規定，規范物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)行為，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算；物業(yè)財務(wù)管理的對象就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的資金費用和利潤；為了提高經(jīng)濟效益，擴大收入來(lái)源，使物業(yè)不斷保值增值，許多物業(yè)管理公司實(shí)行“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的方針，公司下屬既有商業(yè)貿易部門(mén)，也有工程維修機構，還有出租物業(yè)及其他提供有償服務(wù)服務(wù)機構；財務(wù)管理的主要內容有：對資金籌集運用的管理，固定資產(chǎn)和經(jīng)租房產(chǎn)租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理，物業(yè)有償服務(wù)管理費的管理，流動(dòng)資金和專(zhuān)用資金的管理，資金分配的管理，財務(wù)收支匯總平衡等等；

　　財務(wù)管理的任務(wù)是：

　　(一)籌集、管理資金

　　這就是要保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，快資金周轉，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率；物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟來(lái)源是房租收入、物業(yè)有償服務(wù)管理費收入，要大力組織租金收入，加強有償服務(wù)管理費的收費工作，做到應收盡受，提高回收率；另外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節約，防止浪費；充分發(fā)揮資金的效果；

　　(二)經(jīng)濟核算

　　通過(guò)財務(wù)活動(dòng)加強經(jīng)濟核算，改變經(jīng)營(yíng)管理，降低修繕、維修、養護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟效益；

　　(三)多元經(jīng)營(yíng)

　　積極組織資金，開(kāi)辟物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，“一業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)”，不斷尋求物業(yè)經(jīng)營(yíng)的生長(cháng)點(diǎn)，不斷拓展物業(yè)經(jīng)營(yíng)的新領(lǐng)域，形成新優(yōu)勢；

　　(四)財務(wù)監督

　　實(shí)行財務(wù)監督，維護財經(jīng)紀律；物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)，須依據國家的方針、政策和財經(jīng)法規以及財務(wù)計劃，對公司預算開(kāi)支標準和各項經(jīng)濟指標進(jìn)行監督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個(gè)人三者的利益；同時(shí)，要在分配收益上嚴格遵守國家規定，及時(shí)上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤；

　　二、財務(wù)會(huì )計管理制度

　　財務(wù)管理制度是物業(yè)管理公司內部管理的重要制度，是保證有關(guān)財務(wù)管理工作規范化、標準化的一系列具體規定；可分為以下幾類(lèi)制度：

　　(一)會(huì )計核算方法及憑證賬冊制度

　　(1)管理部采用借貸復式計賬法，會(huì )計科目和核算方法以企業(yè)單位預算會(huì )計為主，結合管理部的實(shí)際，設置銀行現金日記賬、總分類(lèi)賬、各項明細分類(lèi)賬;

　　(2)原始憑證是計賬的依據，財會(huì )人員須認真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證須手續完備、合法，內容真實(shí)，數字正確，日期和印章齊全，大、小寫(xiě)相符等，不得有白條報賬，不得有涂改；一切原始憑證經(jīng)審核無(wú)誤后，才能填制記賬憑證，據以記賬;

　　(3)財會(huì )記賬員應對一切原始憑證記賬負責，賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消字跡，記賬應使用鋼筆，不準用鉛筆或圓珠筆，發(fā)生錯誤應根據性質(zhì)，采用劃線(xiàn)更正或紅線(xiàn)更正；憑證、賬冊應根據專(zhuān)人列冊登記，妥善保管，不得丟失；有關(guān)會(huì )計報表、賬冊、會(huì )計憑證保存年限按上級規定辦理;

　　(4)指定專(zhuān)人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現金收據、發(fā)貨票據等，動(dòng)用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續；對誤寫(xiě)的收據或作廢的支票，應注銷(xiāo)作廢章，妥善保存，不得銷(xiāo)毀廢棄；

　　(二)貨幣資金管理制度

　　(1)嚴格按照國家有關(guān)現金管理制度的規定，除抵補現金庫存外，非經(jīng)銀行同意，不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用，嚴格分清收支兩條線(xiàn);

　　(2)做好庫存現金的保管工作，有關(guān)證券和現金須放在銀箱內，確保安心；對指定使用備用金的人員須進(jìn)行定期檢查、核對，做好備用金的管理，庫存現金不得超過(guò)銀行規定的限額；

　?、俳⒔∪F金賬目，做到日清月結，錢(qián)賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現金，禁止私立“小金庫”;

　?、趯Τ^(guò)現金收付限額以上的收付款項，須通過(guò)銀行結算；

　　(三)費用現金報銷(xiāo)制度

　　為了加強現金報銷(xiāo)管理，嚴格執行財政紀律，對各項現金報銷(xiāo)擬定以下制度：

　　(1)差旅費報銷(xiāo)制度(具體內容略，下同);

　　(2)加班費報銷(xiāo)制度：

　　(3)醫藥費報銷(xiāo)制度;

　　(4)客飯招待費報銷(xiāo)制度；

　　(四)往來(lái)賬目清理制度

　　做好結賬收付款的工作是保證管理正常運轉的重要環(huán)節；財務(wù)人員要及時(shí)結賬收款，摧收應收賬款；過(guò)月未收的賬款，要上門(mén)催收；對月終尚未清理的債權債務(wù)，應查明原因，列出清冊；財會(huì )人員不能解決的事項應及時(shí)上報領(lǐng)導；

　　(五)會(huì )計報表制度

　　會(huì )計報表是經(jīng)營(yíng)收支執行情況的重要組成部分，其書(shū)寫(xiě)報告是領(lǐng)導和上級主管部門(mén)了解管理部經(jīng)濟狀況和領(lǐng)導工作的重要信息資料，也是編制下半年收支計劃的重要依據；所以，要保證報表的數據準確，內容完整，報送及時(shí)，手續完備；對年度結算報表，應附有分析收支計劃執行情況的說(shuō)明；

　　(六)固定資產(chǎn)管理制度

　　1.固定資產(chǎn)的涵義

　　固定資產(chǎn)是指使用期限較長(cháng)，單位價(jià)值較高，在使用過(guò)程中保持原有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，是管理部門(mén)進(jìn)行有償服務(wù)所須的物質(zhì)條件；為保證固定資產(chǎn)的完整，提高使用效率，應管好用好這些資產(chǎn)，提高服務(wù)效益和經(jīng)濟效益；

　　2.固定資產(chǎn)的范圍和分類(lèi)

　　(1)凡單價(jià)在200元以上的一般設備，單價(jià)在500元以上的專(zhuān)用設備，其耐用時(shí)間在一年以上的，均列為固定資產(chǎn);

　　(2)不滿(mǎn)上述金額的設備而耐用時(shí)間在一年以上的大批量同類(lèi)財產(chǎn)，也列為固定資產(chǎn);

　　(3)固定資產(chǎn)分為房屋及建筑物，專(zhuān)用設備，家具設備，電器設備，一般設備等大類(lèi)；

　　3.固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理

　　(1)固定資產(chǎn)實(shí)行分級管理，物資管理部門(mén)應建立分類(lèi)明細賬和固定資產(chǎn)登記卡，使用部門(mén)應掌握本部門(mén)的物品情況，建立物品使用登記卡;

　　(2)購入、自制和饋贈的固定資產(chǎn)，一律開(kāi)具驗收單，并填寫(xiě)登記卡，標明編號;

　　(3)固定資產(chǎn)領(lǐng)用時(shí)應填寫(xiě)領(lǐng)用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設備由其保管使用;調離崗位時(shí)應將物品繳回，并注銷(xiāo)賬卡;

　　(4)固定資產(chǎn)的報廢、報損，應由部門(mén)填寫(xiě)報廢、報損單，經(jīng)財產(chǎn)管理部門(mén)審核后，按批準權限逐級審批，方可核銷(xiāo);

　　(5)固定資金調撥，應嚴格按規定辦理；調撥時(shí)，先由部門(mén)填寫(xiě)調撥申請單，經(jīng)雙方部門(mén)領(lǐng)導和上級主管部門(mén)簽章后有用，使用部門(mén)不得自行處理；

　　4.固定資產(chǎn)的管理職能

　　(1)固定資產(chǎn)管理員應負責管理部全部財產(chǎn)的管理，辦理固定資產(chǎn)的購置、驗收、領(lǐng)發(fā)、建卡、報廢、報損的處理及賬務(wù)核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進(jìn)行一次清點(diǎn)、核賬，并及時(shí)調整賬目;

　　(2)為保證固定資產(chǎn)賬、卡、物的準確性，管理部門(mén)和使用部門(mén)要相互配合，定期進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，盈、虧要填表，通過(guò)財務(wù)部門(mén)調整賬、卡；

　　三、財務(wù)管理的機構及職責

　　(一)財務(wù)部門(mén)機構的設置

　　物業(yè)管理公司的財務(wù)會(huì )計與其他行業(yè)的機構設置也大致相同，只是工作內容和方法有物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)；根據物業(yè)管理公司的具體情況、資質(zhì)等級及規模大小、人員可以靈活配備；財會(huì )部門(mén)一般可設置下列人員：財務(wù)會(huì )計部經(jīng)理、主管會(huì )計、出納、電腦員、統計員、收費員；

　　(二)財會(huì )人員的崗位職責

　　1.財會(huì )部經(jīng)理

　　(1)向企業(yè)領(lǐng)導人負責，組織公司的財會(huì )管理工作，當好企業(yè)負責人的經(jīng)營(yíng)管理參謀;

　　(2)每月、每季審核各種會(huì )計報表和統計報表，寫(xiě)出財務(wù)會(huì )計分析報表，送企業(yè)法人審閱;

　　(3)檢查、監督物業(yè)管理各項費用的及時(shí)收繳，保證企業(yè)資金的正常運轉;

　　(4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費;

　　(5)合理地經(jīng)營(yíng)管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng )造利潤;

　　(6)根據物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據財會(huì )管理有關(guān)法規、政策、文件，制定財會(huì )管理具體制度和操作程序;

　　(7)組織擬定物業(yè)管理各項費用標準的預算方案，送企業(yè)領(lǐng)導、業(yè)主委員會(huì )和相關(guān)主管部門(mén)審核、修定;

　　(8)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財會(huì )及稅務(wù)、物價(jià)等管理制度，運用法律、行政處分和經(jīng)濟手段保護公司的合法權益；

　　2.主管會(huì )計

　　(1)向部門(mén)經(jīng)理負責，具體組織好本部門(mén)的日常管理工作;

　　(2)每日做好各種會(huì )計憑證和賬務(wù)處理工作;

　　(3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì )計報表，定期向業(yè)主委員會(huì )公布管理收繳及使用情況;

　　(4)負責檢查、審核各經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)及下屬機構的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導及時(shí)匯報工作情況;

　　(5)檢查銀行、庫存現金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符;

　　(6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和需要，分類(lèi)計賬;完成企業(yè)領(lǐng)導交辦的財會(huì )工作；

　　3.出納

　　(1)遵守公司員工守則和財務(wù)管理制度;

　　(2)管理好公司的現金收付、銀行存款的存取，保管現金、有價(jià)證券、銀行支票等;

　　(3)及時(shí)追收企業(yè)各種應收款項，保護企業(yè)和業(yè)主利益不受損失;

　　(4)編制有關(guān)現金收付記賬憑證、現金日記賬、銀行日記賬的工作;

　　(5)及時(shí)辦理各項轉賬、現金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會(huì )計作賬；

　　4.統計員(電腦員)

　　(1)及時(shí)統計、存儲各種費用收付資料，供主管會(huì )計參考;

　　(2)維護好電腦設備，保管好所有資料，對變動(dòng)資料數據應及時(shí)修改并存儲;

　　(3)及時(shí)輸入打印收費通知單，保證費用的按時(shí)收繳；

　　5.收費員

　　物業(yè)管理企業(yè)所轄區業(yè)主(住戶(hù))較多時(shí)，可專(zhuān)門(mén)在各管理處配備收款員，其職責是：

　　(1)負責物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳;

　　(2)對繳費情況隨時(shí)進(jìn)行統計，及時(shí)追討欠繳費用;

　　(3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)收費，為業(yè)主辦理各項公用事業(yè)費的繳付;

　　(4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù);

　　(5)完成企業(yè)和部門(mén)領(lǐng)導交辦的其他任務(wù)；