一、物業(yè)管理合同的基本內容

　　基于契約自由原則，當事人在不違背法律強制規定或公序良俗的范圍內，得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。[2]但值得注意的是，民法雖對契約不采類(lèi)型強制原則[3]，但對于若干日常生活常見(jiàn)的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規定，按學(xué)者解釋?zhuān)@不外基于兩項機能，其一、以任意規定補充當事人約定之不備。其二、以強制規定保護當事人的利益。[4]

　　查現行合同法相關(guān)規定，可以發(fā)現并沒(méi)有對物業(yè)管理合同作出的任何特別規定，在現行立法上，物業(yè)管理合同自應屬于無(wú)名合同之一種。目前實(shí)踐中對物業(yè)管理關(guān)系的調整主要是通過(guò)地方規章實(shí)現的，各地的做法存在較大差異和不規范性，學(xué)者關(guān)于合同法的研究著(zhù)述中也少見(jiàn)此方面內容。依民法理論，合同內容，尤其是其中的主要條款，是合同當事人雙方按意思自治原則所設定權利義務(wù)的具體體現，亦是判定合同性質(zhì)的基本途徑。以下結合現實(shí)中的情況，對物業(yè)管理合同的主要內容，作一個(gè)大致概括，為我們終廓清物業(yè)管理合同的性質(zhì)做出鋪墊[5]：

　　一般而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構成：

　　1、當事人和物業(yè)的基本情況，主要是對雙方當事人的資格認定以及對物業(yè)管理活動(dòng)的標的物的基本情況作出確認和記載。

　　2、雙方的權利和義務(wù)，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供相應服務(wù)的條款。這是物業(yè)管理合同為重要的條款，具體內容又因為管理事項類(lèi)型的不同而呈現差異，一般有以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營(yíng)與委托管理并重的區分。

　　3、物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量的。這一般除了由當事人自行約定以外，各地的地方性規章也大都進(jìn)行了底限性規定，但各地規定的情況參差不齊，可資參考的是國際健康組織(WHO)對區分所有建筑物的管理設定了健康、便利、舒服的居住環(huán)境基準，歸納起來(lái)有以下四點(diǎn)：⑴?；鹁婪?，如加強消防設備、防火設施的管理;⑵。清潔維護，定期清理垃圾，清理水溝，外墻洗刷等;⑶。公共設施維修，水電機械維護、公共電梯、空調設備的定期檢查;⑷?；菊?，修剪花草樹(shù)木，隨時(shí)更換枯死的枝葉等。[6]這四點(diǎn)基準也應該是物業(yè)管理的標準要求。

　　4、物業(yè)管理服務(wù)費的標準和收取方法，物業(yè)管理合同皆為有償合同，因而價(jià)金和酬金條款是其自然的主要條款。

　　5、物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管理義務(wù)的方便計。

　　6、維修費用的收取和使用條款。維修費用一般獨立與物業(yè)管理服務(wù)費獨立開(kāi)來(lái)，其收取方式主要由合同雙方當事人約定一般。

　　7、合同的期限，合同的終止事項及合同終止后相關(guān)事宜主要是物業(yè)資料的移轉。物業(yè)管理服務(wù)的終止與一般合同的終止存在差異，物業(yè)管理合同的雙方當事人一般不允許隨時(shí)隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就須依據合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。

　　8、違約責任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關(guān)系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力，但由于物業(yè)管理關(guān)系存在特殊性，物業(yè)所在地居委會(huì )、城建部門(mén)和相關(guān)市政部門(mén)也對其享有一定行政管理和監督的職能，因而物業(yè)管理關(guān)系的糾紛解決及關(guān)系結束也與其他合同存有差異。

　　9、當事人根據具體情況約定的其他主要條款。

　　由此可見(jiàn)，相較與其他合同，物業(yè)管理合同在諸多方面有著(zhù)自己的特殊之處，但在理論和實(shí)務(wù)中，學(xué)者和法官對此并沒(méi)有引起相應的注意，關(guān)于物業(yè)管理合同的定性現在比較流行的觀(guān)點(diǎn)有兩種，即或認為物業(yè)管理合同為委托合同的一種[7]，或認為物業(yè)關(guān)系為民法中代理制度的特殊類(lèi)型，物業(yè)管理合同亦為設立代理關(guān)系的合同，以下筆者將對這兩種觀(guān)點(diǎn)分別予以檢討，并在此基礎上提出自己的看法。

　　二、辨析-物業(yè)管理合同與相似民法制度[8]

　　(一)、物業(yè)管理合同與委托合同

　　先看委托合同。按《合同法》三百九十六條的規定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。根據該章的其他條款的規定，我們可以從以下方面明確委托合同的特征。

　　1、合同由委托人和受委托人簽定，此兩方當事人為委托合同的主體。

　　2、受委托人的主要義務(wù)是處理委托人的事務(wù)。

　　3、受委托人應當按照委托人的指示處理委托事務(wù)。

　　4、委托合同有有償、無(wú)償之分。

　　5、受委托人在處理委托事務(wù)時(shí)，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。

　　6、委托人和受委托人可以隨時(shí)解除委托合同。[9]

　　對應物業(yè)管理合同的內容和特征，不難看出二者存在以下主要區別：

　　1、委托合同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的。所謂委托人的事務(wù)，一般是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。反觀(guān)物業(yè)管理關(guān)系中的管理服務(wù)，其實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的技術(shù)化的有償服務(wù)，由于物業(yè)管理具有需要技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn)，作為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )并不都能夠親自來(lái)處理，同時(shí)對于一個(gè)大型的住宅區而言，如果每一個(gè)業(yè)主都事必親躬，那么住宅區的秩序就無(wú)法維持?？梢钥闯?，物業(yè)管理事項與被委托事務(wù)存有明顯差別。

　　2、《合同法》第三百九十九條明確規定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務(wù)?！边@實(shí)質(zhì)上是規定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據合同約定的范圍、項目，遵循物業(yè)管理的法律、法規以及物業(yè)管理行業(yè)的規范，獨立自主地開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。在物業(yè)管理公司開(kāi)展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )只有監督權，而沒(méi)有干涉和指揮權。物業(yè)管理公司也沒(méi)有服從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )指示的忠實(shí)義務(wù)。

　　3、委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時(shí)，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規定：“受托人處理事務(wù)時(shí)，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I(yè)管理則不同，無(wú)論是侵權責任還是違約責任一般都要由物業(yè)管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。

　　4、委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無(wú)須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無(wú)須遵循固定的形式;而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，須依照物業(yè)管理法律、法規所規定的招標投標的方式來(lái)確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本，終合同的相關(guān)內容和履行還要接受城建、市容、及居委會(huì )等相關(guān)機關(guān)的監督。

　　5、委托合同與物業(yè)管理合同在合同存續期限上有較大差異，被委托人處理的事務(wù)往往比較單一，時(shí)間比較短;而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統的、服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是長(cháng)期的、連續不斷的、反復進(jìn)行的，如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應，采取不恰當的方式從事物業(yè)管理，從而不利于物業(yè)管理設施的長(cháng)期保養。此外，出于物業(yè)管理關(guān)系的特殊性，物業(yè)管理一方當事人不得象委托合同當事人那樣可以隨時(shí)解除合同

　　6、兩種合同采用的報酬支付方式不同，物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。物業(yè)管理收費方式一般是依據業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規定由業(yè)主或住戶(hù)按月交納。而委托合同所規定的費用是將處理事務(wù)的費用與給委托人的報酬分別規定的，處理事務(wù)的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無(wú)償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著(zhù)巨大的差別。

　　7、委托合同一般是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的;而物業(yè)管理合同則是通過(guò)招標投標之后獲得的，物業(yè)管理人一般皆需要獲得一定的資格認定證書(shū)方可以成為物業(yè)管理合同的招標對象。

　　8、委托合同可以為有償合同，也可以為無(wú)償合同，而物業(yè)管理合同一般皆為有償合同。

　　從以上的諸多方面，可以明顯看出物業(yè)管理合同與委托合同存有若干重大差異，物業(yè)管理合同遠非委托合同之一種，現在實(shí)踐和理論中以委托合同為物業(yè)管理合同定性的做法曲解了物業(yè)管理合同的本質(zhì)特征，混淆了基本的法律關(guān)系，對于實(shí)踐中物業(yè)管理糾紛的解決貽害不淺。

　　(二)物業(yè)管理合同與代理權授予行為

　　代理，指代理人于代理權限內，以本人(被代理人)名義向第三人所為意思表示或由第三人受意思表示，而對本人直接發(fā)生效力的行為。[10]代理為一項民法上擴張和補充民事主體行為能力的重要制度。在代理的分類(lèi)中，基于被代理人的委托授權而發(fā)生的代理，即委托代理(意定代理)，是常見(jiàn)、廣泛適用的一種代理形式。實(shí)踐中有些人認物業(yè)管理合同為代理的委托合同，也有人認為物業(yè)管理合同為代理權設定行為之一種，并得出物業(yè)管理行為為代理行為的結論，這其實(shí)也是一種比較典型的對物業(yè)管理合同性質(zhì)的誤解，以下從物業(yè)管理合同的性質(zhì)和物業(yè)管理行為的具體內容兩個(gè)方面予以澄清。

　　首先，一般情形下，委托合同是產(chǎn)生委托代理授權的原因和基礎[11]，在上文中，筆者已經(jīng)用足夠的篇幅表明了物業(yè)管理合同不是一種委托合同，退一步說(shuō)，即便在物業(yè)管理合同中有相關(guān)的委托條款，但其一，此不能作為對整個(gè)合同定性的依據，其二，理論通說(shuō)皆認委托合同并不必然地產(chǎn)生代理權，只有在委托人作出授權的單方行為后，代理權方才發(fā)生。因此物業(yè)管理合同與代理權授予行為自當不同。

　　其次，在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司通常都是沒(méi)有代理權的。物業(yè)管理活動(dòng)中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來(lái)代理，而且物業(yè)管理活動(dòng)中的大量活動(dòng)是根本就不涉及法律行為，根本就沒(méi)有必要進(jìn)行代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動(dòng)不存在因果關(guān)系，不能用代理的概念來(lái)解釋物業(yè)管理活動(dòng)。

　　再次，民法理論皆認代理人獲得相應的報酬系基于委托合同，而代理行為非為營(yíng)利性行為，這一點(diǎn)與物業(yè)管理制度的目的有著(zhù)重大沖突，而且代理是以被代理人的信譽(yù)為前提的，否則，相對人就不能可靠地進(jìn)行交易。何況代理的終效果只能是提高被代理人的信譽(yù)?，F代社會(huì )，物業(yè)管理向規范化和品牌化方向發(fā)展，如果將物業(yè)管理歸屬于代理行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的一系列的物業(yè)管理活動(dòng)，終效果就應該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的信譽(yù)，在這種代理結果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會(huì )有動(dòng)力來(lái)下大力氣從事這些活動(dòng)，顯然，代理的這種效果不符合物業(yè)管理的實(shí)際。[12]

　　在物業(yè)管理關(guān)系中，物業(yè)管理公司與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )簽定物業(yè)管理合同后，物業(yè)管理公司從事的物業(yè)管理活動(dòng)是以自己的獨立意志為前提的，在具體事項的 管理操作中并不需要依照業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )的意思行事，這一點(diǎn)也與代理存在重大差異。

　　明顯地，物業(yè)管理合同不是代理權的授予行為，物業(yè)管理活動(dòng)也與代理行為存在本質(zhì)的差別，試圖用代理制度來(lái)解釋物業(yè)管理關(guān)系顯然是不妥當的。

　　三、物業(yè)管理合同性質(zhì)分析-從現行法出發(fā)的分析

　　法律不是憑空創(chuàng )設契約的類(lèi)型，而是就已存在的生活事實(shí)，斟酌當事人的利益狀態(tài)及各種沖突的可能性，加以規范。通常，民法系以給付義務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，而設各種契約類(lèi)型的。[13]然而社會(huì )生活紛繁蕪雜，千頭萬(wàn)緒，交易活動(dòng)亦頻繁多變，法律終有照顧不周之處，此時(shí)當事人不得不在法定契約類(lèi)型之外，另創(chuàng )新類(lèi)型的契約，以滿(mǎn)足不同的需要。按學(xué)者王澤鑒的分析，非典型合同主要由三種途徑發(fā)展而來(lái)：有就特殊情況而特殊約定者;有因長(cháng)期間之慣行，儼然具有習慣法效力者。有因應現代化交易需要，以定型化契約條款而創(chuàng )設的。[14]

　　筆者認為關(guān)于無(wú)名合同的主要問(wèn)題，并不僅在與于其與有名合同的區分，如何在法律相關(guān)規定未盡詳備時(shí)，提供可茲應用的規范才是問(wèn)題的關(guān)鍵。

　　具體到物業(yè)管理合同所設定的主要給付義務(wù)，從物業(yè)管理者角度言，一般有以下兩個(gè)方面[15]：

　　1、物的管理，系指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上以建筑物的共有部分為限。

　　2、人的管理，系指對區分所有人群群居生活關(guān)系所為之社區管理，其對象不外以居住于建筑物上的人為限，凡出入區分建筑物的人的行為，均應納入，內容一般為對建筑物不當毀損的管理、對建筑物不當使用的管理及對生活妨害秩序的管理。

　　基于不同的具體情況，物業(yè)管理又可以分為部分管理和全部管理，單就其各自來(lái)看，在物業(yè)管理合同的簽定上似乎只是整體與部分的關(guān)系，應不存在特殊之處，然而，頗值疑問(wèn)的一點(diǎn)是，為復合性的部分管理或整體管理簽定的物業(yè)管理合同是否是為非典型合同中的混合契約?

　　從物業(yè)管理關(guān)系的主要給付義務(wù)來(lái)看，物業(yè)管理團體提供的服務(wù)既有對物業(yè)共有部分的狹義上的管理，又有對共有物業(yè)設施的維修、保養，既有有關(guān)機械設施的購買(mǎi)、更換，又有對居住環(huán)境的維護，其涉及到若干有名合同和無(wú)名合同的內容，主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。

　　就此而言，物業(yè)管理合同的性質(zhì)應該既不是現行法中所規定的任一類(lèi)型的有名合同，也不是一般所謂的無(wú)名合同，而是一種類(lèi)型結合合同，屬混合契約之一種，即一方當事人所負的所個(gè)給付義務(wù)屬于不同契約類(lèi)型，彼此間居于同值的地位，而他方當事人僅付單一的對待給付(有償契約中)。[16]

　　四、結語(yǔ)-兼論物業(yè)管理合同的法律規制

　　在大陸法傳統理論中，民法對生活關(guān)系的歸制主要是通過(guò)法律關(guān)系得以實(shí)現的。從這個(gè)意思上說(shuō)，法律關(guān)系就是民法的基本工具或調整方法。[17] 然而法律關(guān)系雖為當事人創(chuàng )設權利義務(wù)的私法空間，使得權利人[18]可以在大程度上依自由意志對自己的利益進(jìn)行取舍和保護，但法律關(guān)系本身只是法律對生活關(guān)系的采攫，是用法技術(shù)手段對生活的再擬制，單從其外在的名稱(chēng)和表現上并不總能夠足以判斷出內在的、個(gè)性的法律特征，尤其當這種法律關(guān)系是一種復合的法律關(guān)系或是生活中的出現的新型法律關(guān)系時(shí)。

　　拉倫茨說(shuō)過(guò)：法律關(guān)系是人與人之間的法律紐帶。[19]在我看來(lái)，法律關(guān)系的內容，主要是權利及其對應的義務(wù)是構成該法律關(guān)系的d特個(gè)性，并在此基礎上與其他法律關(guān)系實(shí)現區分的基礎，在復合性的法律關(guān)系中，情況相對復雜，但整體思路仍然如此貫徹。從另一面觀(guān)之，民法是在這種區分的基礎上才能通過(guò)法律關(guān)系實(shí)現對不同生活關(guān)系的區別和規制。實(shí)際上，通過(guò)對不同法律關(guān)系的主體、客體和內容，特別是后兩種性質(zhì)的辨明，進(jìn)而在理論與立法中為該種法律關(guān)系設立特定規制規則，這也是大陸法傳統中形式理性應對實(shí)踐生活的自在邏輯。

　　通過(guò)上文的分析，至此，我們可以清楚地認識到物業(yè)管理合同及由此建立起來(lái)的物業(yè)管理法律關(guān)系與其他相似民法制度、行為存在的重大區別，換言之，物業(yè)管理合同和物業(yè)管理活動(dòng)在民法調整的生活關(guān)系中具有較大的個(gè)性，民法完全應該對其實(shí)行個(gè)性化的、具體的而非一般化的、概括的調整和規制，從這個(gè)思路出發(fā)，在合同法中或另設特別法[20]將物業(yè)管理合同作為有名合同之一種加以特別規定應該不存在太多的障礙。相應地，在實(shí)踐問(wèn)題的處理中，通過(guò)對物業(yè)管理合同性質(zhì)的辨明，明確物業(yè)管理法律關(guān)系的客體及雙方當事人的權利義務(wù)，分清其與委托關(guān)系和代理關(guān)系的差別，這也是正確解決物業(yè)管理糾紛的必要前提。

         注釋?zhuān)?/p>

　　[1] 物業(yè)一詞并非漢語(yǔ)中的一般概念，在目前相關(guān)的詞典中也都沒(méi)有對物業(yè)的具體解釋?zhuān)瑩W(xué)者考證，在粵港方言中特別是東南亞地區和我國香港、澳門(mén)地區，物業(yè)是作為房地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)所有權的別稱(chēng)或同義詞而使用的。相應地，物業(yè)管理，有學(xué)者從建筑物區分所有權角度將之定義為：維持區分所有物之物理機能，并充分發(fā)揮其社會(huì )的、經(jīng)濟的機能，而對之所為的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。陳俊樵《論區分所有建筑物之管理組織》，(臺)《中興法學(xué)》第24期191頁(yè)。

　　[2] 王澤鑒：《債法原理》一冊，中國政法大學(xué)出版社2001年7月版，108頁(yè)。

　　[3] 大陸法上的契約類(lèi)型源自羅馬法，但羅馬法上的契約采類(lèi)型強制原則。詳見(jiàn)周楠《羅馬法原論》，商務(wù)印書(shū)館1994年1版，706頁(yè)以下;另參考王澤鑒《債法原理》一冊108頁(yè)注〈1〉，中國政法大學(xué)出版社2001年7月版。

　　[4] 參見(jiàn)王澤鑒：《債法原理》一冊，中國政法大學(xué)出版社2001年7月版，109頁(yè)。

　　[5] 參見(jiàn)鈕麗娜：《物業(yè)管理合同的法律特征及相關(guān)案件的審理》，《人民司法》2002年第8期，14頁(yè)。

　　[6] 陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁(yè)。

　　[7] 值得注意的是目前我國學(xué)者大都持此種觀(guān)點(diǎn)，詳見(jiàn)：陳華彬《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版;鈕麗娜《物業(yè)管理合同的法律特征及相關(guān)案件的審理》，《人民司法》2002年第8期14頁(yè);范云《論物業(yè)管理中的幾個(gè)關(guān)系問(wèn)題》，《寧波大學(xué)學(xué)報》2001年9月號，112頁(yè);周四新《完善我國物業(yè)管理立法的構想》，《財經(jīng)理論與實(shí)踐》2000年第3月號，119頁(yè);秦德平《物業(yè)管理法律問(wèn)題研究》，2000年第3期，112頁(yè)。

　　[8] 有學(xué)者認為民法中可稱(chēng)制度者，應有一系列規則或理論體系的支持，因而下面將要論述的委托合同和意定代理的授權行為，能不能稱(chēng)為制度，這本身就是個(gè)可以討論的問(wèn)題，在這里筆者無(wú)意于這樣的爭論，之所以采用這樣的指稱(chēng)，筆者純粹是為了避免表述上的累贅，參見(jiàn)丁文《物權請求權與我國物權法》，《法學(xué)》2003年第3期。

　　[9] 同上，第四百一十條前段。

　　[10] 王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學(xué)出版社2001年7月版，第440頁(yè)。

　　[11] 彭萬(wàn)林主編：《民法學(xué)》，中國政法大學(xué)出版社1999年8月第2次修訂版，169頁(yè)。

　　[12] 參見(jiàn)李釗：《用建筑物區分所有權構筑物業(yè)管理的理論體系》， 詳見(jiàn)www.chinalawinfo.com

　　[13] 王澤鑒：《債法原理》一冊，中國政法大學(xué)出版社2001年7月版，109頁(yè)。

　　[14] 同上，110頁(yè)。

　　[15] 陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁(yè)。

　　[16] 王澤鑒：《債法原理》一冊，中國政法大學(xué)出版社2001年7月版，113頁(yè)。

　　[17] 龍衛球：《民法總論》，中國法制出版社2002年12月第2版，110頁(yè)以下。

　　[18] 應當指出的是，雖然以權利義務(wù)為內容的法律關(guān)系是法律關(guān)系中的主要類(lèi)型，但其并非是一類(lèi)型，學(xué)者有時(shí)也將資格，能力，權限為內容的關(guān)系也納入法律關(guān)系，稱(chēng)“準法律關(guān)系”，因為他們本身同樣受法律的規制，往往含相當的法律效果，且與那種居于核心地位的法律關(guān)系(權利與義務(wù))，時(shí)而界限模糊，不易分辨。參見(jiàn)同上112頁(yè)及其注5.

　　[19] 梅迪庫斯著(zhù)，邵建東譯：《德國民法總論》，法律出版社2000年11月版，第51頁(yè)。

　　[20] 關(guān)于物業(yè)管理活動(dòng)的立法規制，立法例上有以意大利、瑞士為代表的民法模式，以英美法國家為代表的住宅法模式，以德國、日本、法國為代表的建筑物區分所有法模式和我國港臺地區為代表的物業(yè)管理法模式，詳見(jiàn)周四新《完善我國物業(yè)管理立法的構想》，《財經(jīng)理論與實(shí)踐》2000年第3月號，119頁(yè)。