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物業(yè)知識

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物業(yè)管理糾紛

發(fā)布日期:[2014-04-29]     點(diǎn)擊率:

  一、物業(yè)管理在中國的出現


  “物業(yè)”一詞是從英語(yǔ)詞匯"property”及“estate”翻譯而來(lái),在20世紀70年代末中國大陸實(shí)行改革開(kāi)放政策后由香港傳入內地。目前,中國房地產(chǎn)法學(xué)界和物業(yè)管理規范性文件中,對“物業(yè)”概念內涵和外延的見(jiàn)解是基本一致的,只是具體表述略有差別。對其概而言之,是指一定建設用地范圍內已建成和確定業(yè)主權益,有特定界限的各類(lèi)房屋等建筑物及相配套的固定附屬設備、公用設施、公共場(chǎng)地和其它定著(zhù)物,以及用地和房屋包容的空間環(huán)境。其中,“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業(yè)的前提;已“確定業(yè)主權益”表明已建成的物業(yè)是經(jīng)過(guò)法定竣工驗收程序驗收合格并對該物業(yè)的權屬已依法作了確定,而業(yè)主即物業(yè)所有權人要對物業(yè)的管理負責。


  物業(yè)管理(Real property management)是指物業(yè)管理機構與物業(yè)所有人或依據合同、法律規定有權委托的非業(yè)主使用人的委托,根據合同或法律規定對物業(yè)進(jìn)行養護、修繕并對相關(guān)環(huán)境和秩序進(jìn)行維修和服務(wù)的活動(dòng)。[1]


  我國香港地區的物業(yè)管理,起源于第二次世界大戰后。20世紀50年代的香港公共房屋蓬勃發(fā)展,為物業(yè)管理的發(fā)展提供了廣闊的舞臺。香港的住房制度體系大致分為公共屋村、私人樓宇和居住小區。1966年香港成立了英國皇家物業(yè)經(jīng)理學(xué)會(huì )香港分會(huì ),并制訂了部分法規。香港政府直接負責物業(yè)管理的機構是房屋署,香港的物業(yè)管理公司協(xié)會(huì )成立于1990年,該協(xié)會(huì )代表物業(yè)管理公司發(fā)言,并可進(jìn)行行業(yè)自律。


  我國的物業(yè)管理行業(yè)是隨著(zhù)改革開(kāi)放的深入,伴隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟以及房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的,因此只能算是處于幼稚期。目前,各地頒布執行的規范性文件中對“物業(yè)管理”的定義,大多從物業(yè)管理公司接受物業(yè)業(yè)主及使用人委托從事物業(yè)管理活動(dòng)角度來(lái)給出定義的。如果要從法學(xué)角度給“物業(yè)管理”,作出科學(xué)、嚴謹的定義,須從中國物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗出發(fā),根據物業(yè)管理法調控對象的特點(diǎn),給出定義。對其物業(yè)管理的定義可從廣、狹兩義的層面給出。


  1、 廣義的物業(yè)管理,是指業(yè)主對自己擁有的物業(yè),依法實(shí)行自治管理和委托物業(yè)管理公司進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)性管理的結合。


  2、狹義的物業(yè)管理,是指依法成立的物業(yè)管理公司通過(guò)市場(chǎng)機制作用,接受特定業(yè)主或業(yè)主集體的委托,依據物業(yè)管理法律法規、行政規章的規定和按照合同的約定,對受托管理的物業(yè)進(jìn)行維護,為物業(yè)的業(yè)主和使用人提供服務(wù),并依約定合理收取物業(yè)管理費的服務(wù)性行為。


  物業(yè)管理公司的服務(wù)可界定為兩大類(lèi):一類(lèi)是單純物業(yè)管理服務(wù),包括對物(包括環(huán)境)和對人(包括物業(yè)的業(yè)主和使用人)兩方面,即對物業(yè)的維護(具有維修、修繕、養護、保護的意義)、改良(包括對物業(yè)的質(zhì)量和環(huán)境通過(guò)整治,獲得的改良和使物業(yè)保值增值的其他各種改良)或用于經(jīng)營(yíng)和維護公共秩序(監督和維護基于托管物業(yè)產(chǎn)生的公共秩序、法律和社會(huì )公共利益要求的其他秩序):另一類(lèi)是提供經(jīng)營(yíng)性和便民性的特約服務(wù)。


  二、物業(yè)管理的現狀


  隨著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,物業(yè)管理糾紛案件逐年成倍增長(cháng),新類(lèi)型案件逐漸增多,如何減少該類(lèi)案件的發(fā)生,已成為與物業(yè)管理相關(guān)各方人士及法律工作者們近期討論的熱門(mén)話(huà)題,不同部門(mén)、不同人士從不同角度出發(fā),對如何減少該類(lèi)案件發(fā)生提出了不同觀(guān)點(diǎn)。我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快,目前全國有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)近3萬(wàn)家,從業(yè)人員100多萬(wàn),房地產(chǎn)估價(jià)機構近5000個(gè)。


  我院調研組對2002年至2005年朝陽(yáng)區人民法院受理的物業(yè)管理糾紛案件進(jìn)行統計分析,由此得出的結論具有典型意義。從朝陽(yáng)區法院物業(yè)糾紛案件的數量調研報告可看出目前物業(yè)管理的現狀:


  1、物業(yè)管理糾紛案件數量逐年上升,在民事案件中所占比例逐漸加大。


  物業(yè)管理涉及物業(yè)的方方面面,物業(yè)管理企業(yè)提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致,業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供管理服務(wù)的主觀(guān)感受程度不同,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范,使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾漸生,因此而產(chǎn)生的糾紛,向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門(mén)的投訴大量增加,在有關(guān)部門(mén)的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后,當事人轉而向法院起訴。近年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類(lèi)糾紛增長(cháng)迅猛,同時(shí)在民事案件中所占比例也逐年加大。2002年受案194件,2004年受案1898件,增長(cháng)0.192,2005年受案2649件,增長(cháng)0.4:物業(yè)管理糾紛案件在同期受理的民商事案件總量中的比重也在不斷增加,從2002年的0.079升至2005年的0.085。


  2、案件類(lèi)型多樣化,新類(lèi)型案件不斷出現。


  物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的糾紛,由于物業(yè)管理涉及多個(gè)主體,涉及事務(wù)十分繁雜,引發(fā)糾紛的原因及案件類(lèi)型呈現多樣化,已從剛剛開(kāi)始的物業(yè)管理企業(yè)追索物業(yè)管理費的糾紛,發(fā)展到多類(lèi)型案件。


  我院四年來(lái)受理的5391件物業(yè)管理糾紛案件中,有物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主追繳物業(yè)管理費糾紛案件,有業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格要求退還已交物業(yè)費的糾紛案件,有業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)退還裝修保證金案件,有業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)亂收費要求退還的案件,有業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)有瑕疵造成財產(chǎn)損害要求賠償損失的案件,有物業(yè)管理企業(yè)認為業(yè)主私搭亂建拆要求予以拆除的糾紛案件,有業(yè)主委員會(huì )解聘物業(yè)管理公司案件,等等。


  3、業(yè)主多為案件的被告,且敗訴多。


  物業(yè)管理企業(yè)作為原告起訴業(yè)主的2644件,業(yè)主起訴物業(yè)管理企業(yè)的27件。物業(yè)管理企業(yè)作為公司,在起訴前往往有備而來(lái),業(yè)主作為被告地位比較被動(dòng),業(yè)主收集證據有較大難度,業(yè)主的法律意識、法律知識儲備不如物業(yè)管理企業(yè),故業(yè)主敗訴的案件多。物業(yè)管理企業(yè)追索物業(yè)管理費案件中除因業(yè)主下落不明撤訴外,業(yè)主均向物業(yè)管理企業(yè)交納了物業(yè)管理費,法院沒(méi)有判決一例物業(yè)管理企業(yè)敗訴。業(yè)主作為原告的案件中,沒(méi)有一例業(yè)主完全勝訴的案件,業(yè)主起訴物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的案件多為敗訴,起訴物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)不合格或者起訴物業(yè)管理多收費案件中均為部分勝訴。


  4、以判決為結案方式的比例高,案件調解比例低,雙方當事人矛盾較大。


  由于該類(lèi)案件往往業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾較為激烈,即使涉及金額不高,雙方也難以達成調解。同時(shí),目前該類(lèi)糾紛主要以物業(yè)管理企業(yè)作為原告起訴業(yè)主為主,由于涉訟事務(wù)往往涉及到所在物業(yè)業(yè)主的共同性問(wèn)題,物管企業(yè)害怕調解退讓后導致連鎖反應,這也是造成物業(yè)管理一方難以作出讓步的重要原因?;谏鲜鲈?,該類(lèi)案件的調解工作,一方面工作量大,另一方面工作難度也大于一般案件,在法院追求審判效率的同時(shí)導致了目前案件處理的判決率較高,而調解撤訴率相對低于其他民事案件。


  5、物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜,法律關(guān)系復雜,對糾紛的審理有一定的難度。


  物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復雜,該類(lèi)案件的主體,既有我國公民、法人和其他組織,又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或業(yè)主委員會(huì ),也有物業(yè)管理公司。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權關(guān)系,又可能涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。


  由于物業(yè)管理糾紛案屬新類(lèi)型的案件,在審判實(shí)踐中又無(wú)現成的依據,《中華人民共和國民法通則》(以下建成《民法通則》)、《中華人民共和國合同法》等法律中無(wú)專(zhuān)門(mén)調整物業(yè)管理的規定,只能依據《民法通則》、《合同法》的基本原則,依據有關(guān)部門(mén)和地方性規章進(jìn)行處理,而有關(guān)規章的規定又不詳盡或明確,給正確處理該類(lèi)糾紛帶來(lái)一定的難度。


  6、具有群體性糾紛的潛在因素。


  在物業(yè)管理企業(yè)追索物業(yè)費案件時(shí)往往一次起訴就幾十個(gè)甚至上百個(gè)業(yè)主,業(yè)主在收到法院送達的起訴書(shū)后會(huì )要求同一時(shí)間開(kāi)庭或同一合議庭(或審判員)處理以及同時(shí)宣判,導致法院在相對一段時(shí)間內忙于處理一個(gè)物業(yè)小區的糾紛。另外物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因,也通常是物業(yè)管理費的繳納、物業(yè)管理質(zhì)量等涉及全體業(yè)主利益的共性問(wèn)題,由于當事人多處于同一事件背景和同一社區,因此會(huì )形成共同的利益圈。在發(fā)生糾紛時(shí),有時(shí)會(huì )以某一小區為單位,業(yè)主對糾紛達成一定的共識,通過(guò)群體性行為的方式進(jìn)行訴訟,向物業(yè)管理公司甚至法院施加影響,形成具有群體性糾紛的潛在因素。


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